瑞来研究 | 海南省集体经营性建设用地入市试点办法（修订）新旧对比

琼自然资改〔2019〕8号文件中规定入市方式为“出让、出租、作价出资（入股）三种方式，新修订文件中将”作价出资（入股）方式删除。且明确了入市土地必须为“依法登记的存量集体建设用地”，这与国务院集体经营性建设用地“禁止新增建设用地入市”的负面清单要求一致。此外，新修订文件要求“入市前，土地所属村（组）集体应完成农村集体经济组织登记赋码”。

新修订文件中第十四条“鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式”。意味着在出让、出租的基础上，集体经营性建设用地入市也如国有土地一样，采取多种供地模式，做到了出让层面的“同权”。

琼自然资改〔2019〕8号文件中原规定“村庄内零星、分散的集体建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，经市县人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本市县辖区内的适宜地区入市”。

新修订文件中将零星、插花地可在“全域土地综合整治”项目中整合后属于经营性用途的方可允许入市。

新修订文件第十条第（二）款中明确规定入市土地必须“已办理集体土地所有权登记”。第（三）款中规定，地上附着物一同入市的在取得土地所有权人同意的基础上还需经过相关权利人同意。

琼自然资改〔2019〕8号中将集体经营性建设用地入市程序分为：“申请、审查、地价评估及入市方案拟定、入市方案表决、入市方案审批、公告及交易、签订成交确认书及公示、签订流转合同”等8个步骤。

新修订文件将入市程序进行了重大修改，共分为“申请、提出规划条件及要求、地价评估、入市方案编制、入市方案表决、入市方案核对、公告及交易、签订成交确认书及公示、签订书面合同和三方监管协议、不动产登记”等十个步骤。具体修改内容如下：

（一）申请。土地所有权人拟入市集体经营性建设用地的，经集体成员大会三分之二以上成员表决同意后，可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市地块位置、权属、地上附着物等基本情况。土地所有权人可委托具有资质的测绘单位对拟入市地块进行勘测定界。

（二）提出规划条件及要求。乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具入市初审意见。市县自然资源和规划部门根据初审意见，依据国土空间规划提出拟入市的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并会同同级发展改革、生态环境等有关主管部门一并提出产业准入和生态环境保护等要求。市县可以参照《海南省产业用地控制指标》提出产业项目投资强度等控制性指标，原则上不得低于同类用途的50%。相关意见要综合考量拟入市地块所在村的依法管地用地水平。

（三）地价评估。入市主体委托有资质的单位对拟入市地块进行地价评估。在市县自然资源和规划主管部门的指导下，入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家和我省规定的相应国有建设用地出让最低价标准。入市主体也可交由市县自然资源和规划主管部门委托有资质的土地评估机构进行地价评估。评估报告须按规定进行备案。

（四）入市方案编制。入市主体根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市地块界址、面积、权属、入市方式、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用年限、交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）、入市价格、收益分配、土壤污染状况调查情况等内容。

（五）入市方案表决。入市方案应当在乡（镇）党委、政府监督指导下，在村党组织领导下，按照“四议两公开”的程序，实行一事一议，到会成员占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到到会成员的三分之二以上方有效，并依法形成表决资料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。入市决议应经集体经济组织事务公开栏公示，期限不少于十天。入市方案经表决后，由入市主体，在出让、出租前不少于十个工作日将拟入市地块的入市方案、入市决议等材料报市、县、自治县人民政府。

（六）入市方案核对。市、县、自治县人民政府应当及时组织自然资源和规划、发展改革、生态环境、市场监管等有关主管部门对方案进行研究，并在收到方案后五个工作日内提出意见。认为入市方案不符合规划条件、产业准入、生态环境保护要求和公平性竞争审查条件等的，市、县、自治县人民政府应当提出修改意见，入市主体应当按照修改意见进行修改。

 （七）公告及交易。拟入市的集体经营性建设用地由市县自然资源和规划部门录入“土地超市”统一管理、统一发布。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，入市主体可委托市县自然资源和规划主管部门组织实施具体交易活动、编制交易文件，进入省级土地交易市场进行网上交易。入市交易公告应当在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站、省自然资源和规划厅门户网站，以及本省主要媒体上发布。农村集体经营性建设用地入市实行交易保证金制度，交易保证金可按照我省相关规定使用银行保函。

（八）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人（承租人）应当签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站、省自然资源和规划厅门户网站等进行公布，接受社会和群众监督。

（九）签订书面合同和三方监管协议。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书的约定，按照国家合同示范文本签订书面合同，合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的办法等，并报市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

在签订书面合同的同时，本着平等、自愿、诚信、守约的原则，由交易双方、市县（区）人民政府签订三方监管协议，明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人的权利和义务。

（十）不动产登记。交易双方应当按照合同约定交付土地和支付价款，并依法缴纳相关税费，持有效合同、价款支付凭证以及纳税证明等向集体经营性建设用地所在地的不动产登记机构依法申请办理不动产登记。

农村集体经营性建设用地入市后原则上应当以宗地为单位整体登记，不得擅自改变用途或分割转让转租，出让合同另有约定的除外。

以上程序相较原琼自然资改〔2019〕8号文件作出重大修改，如表决程序、规划指标要求、地价评估、入市方案编制要求、方案公示要求、入市进入“土地超市交易”、监管协议签订、宗地为单元登记等，对省内集体经营性建设用地入市工作产生了重大影响和改变。

原琼自然资改〔2019〕8号文件规定“因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿”。

新修订文件规定“土地使用权人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，不得提前收回”，极大保障了入市土地使用权人的权利。此外，“农村集体经营性建设用地被依法征收为国有土地的，农村集体经营性建设用地使用权一并收回，并依法予以相应补偿”。